Werbung

Home-Office ist gekommen, um zu bleiben: Viele Büros bleiben dauerhaft leer – das schlägt nun auf den Immobilienmarkt durch

Der  Home-Office-Boom hat den Anteil der ungenutzten Arbeitsplätzen in Büros deutlich steigen lassen. - Copyright: Picture Alliance
Der Home-Office-Boom hat den Anteil der ungenutzten Arbeitsplätzen in Büros deutlich steigen lassen. - Copyright: Picture Alliance

Die Arbeit im Home-Office ist gekommen, um zu bleiben. Je länger die Lockdowns der Corona-Pandemie zurückliegen, umso deutlicher wird, dass die mobile Arbeit gekommen ist, um zu bleiben. Auch immer mehr Unternehmen stellen sich darauf ein: zum einen versuchen sie, Mitarbeiter mit Anreizen oder festen Regeln zumindest häufiger ins Büro zurückzuholen. Zum anderen aber planen sie mit weniger Büro-Flächen: Unternehmen mieten Flächen ab, ziehen Standorte zusammen oder geben Projekte für neue Büroflächen oder -ganze Gebäude auf. Der Trend nimmt zu – und schlägt auf dem Markt für Immobilien durch.

Anekdoten von leeren Büros, kaum genutzten Kantinen und freien Parkplätzen in Büro-Gegenden an Montagen und Freitagen sind ein beliebtes Party-Gesprächsthema bei Büro-Angestellten. Seit einer systematischen Untersuchung des Münchener Ifo-Instituts ist der Trend aber auch mit Zahlen belegt. Auch Wochen nach dem offiziellen Ende der Corona-Pandemie und mehr als einem Jahr nach den letzten Lockdowns ist die Arbeit im Home-Office vom Trend zur festen Größe der Arbeitswelt geworden. „Etwa ein Viertel der Beschäftigten arbeitet regelmäßig im Home Office", sagt Ifo-Experte Simon Krause.

Die Folge: Der Anteil der eingerichteten Arbeitsplätze, die in Unternehmen an einem durchschnittlichen Wochentag nicht genutzt werden, ist heute alles in allem rund dreimal so hoch, wie vor Corona. „Aktuell sind 12,3 Prozent aller Arbeitsplätze vor Ort an einem durchschnittlichen Tag wegen Home Office nicht ausgelastet. Vor Corona im Jahr 2019 waren es nur 4,6 Prozent“, so Krause.

Dabei gibt es große Unterschiede. Im Dienstleistungssektor stieg der Anteil von 6,2 auf 16,8 Prozent. Besonders viele Arbeitsplätze sind in IT-Berufen, bei Werbung und Marktforschung, Unternehmensberatung und in der Pharmaindustrie physisch unbesetzt. Ebenfalls leicht gestiegen, aber deutlich geringer ist der Anteil im verarbeitenden Gewerbe, Handel oder Bauhauptgewerbe.

Die Firmen stellen sich mehr und mehr darauf ein, dass dies so bleibt. „Manche wandeln leere Büros um in Coworking-Spaces für mehr persönlichen Austausch an den Präsenztagen“, um sagt Krause. „Andere Unternehmen verringern ihren Flächenbedarf, um Kosten für die nicht genutzten Büros einzusparen“.

Unternehmen Home Office mobiles arbeiten
Unternehmen Home Office mobiles arbeiten

Ein Beispiel ist die Deutsche Bank. Deutschlands größtes Geldhaus will seine Büroflächen in Frankfurt und Eschborn bis Ende des kommenden Jahres um 40 Prozent verringern, berichtete die FAZ. Mehrere Gebäude sollen komplett abgegeben werden, ganze Standorte aufgegeben werden.

Krause: „Dies kann Folgen für den Immobilienmarkt haben, der wegen gestiegener Zinsen und Baukosten ohnehin unter Druck steht. Außerdem trifft der Rückgang der Büronutzung die Innenstädte besonders stark. Dort gibt es überdurchschnittlich viele Büros, und die Geschäfte dort leiden wegen Homeoffice zudem unter niedrigeren Einzelhandelsumsätzen“.

Dunkle Wolken über dem Markt für Büroimmobilien

Über dem Markt für Büro-Immobilien braut sich damit eine Sturm zusammen. Marktbeobachter bezeichnen die Kombination geringerem Flächenbedarf durch mehr Home-Office, die schwache Konjunktur bis hin zu einer beginnenden Rezession in Deutschland, sowie gestiegenen Zinsen und Baukosten als echte Gefahr für die Markt.

Der Immobilienkonzern Aroundtown, dessen Aktien im M-Dax der mittelgroßen deutschen Werte gelistet sind, musste für das erste Quartal 2023 sogar einen Verlust von 21,6 Millionen Euro ausweisen. Grund waren geringere Bewertungen seiner Immobilien. Im ersten Quartal 2022 hatte Aroundtown noch 124,5 Millionen Euro Gewinn gemacht. Auch das operative Ergebnis ging um 3,8 Prozent zurück. Aroundtown macht sein Geschäft hauptsächlich mit Gewerbeimmobilien. Für das Gesamtjahr bleibt das Unternehmen optimistisch.

Das passt auch zur Stimmungslage der meisten Marktbeobachter. Es werde wohl eine Korrektur geben. Schwieriger werde es vor allem bei der Vermietung von Büro-Immobilien in ungünstiger Lage oder mit einem hohen Modernisierungsbedarf.

In den USA ist die Nervosität nach dem Zusammenbruch mehrere regionaler oder Spezialbanken infolge der Zinserhöhungen etwas größer. Seit den 90er-Jahren habe zudem keine wesentliche Korrektur am Markt für Gewerbeimmobilien gegeben. Vor allem in den extrem teuren Metropolen San Francisco und New York City könnte die Korrektur schmerzhaft werden, sagte Anne Walsh von Guggenheim Partners der Financial Time. „Wir gehen wahrscheinlich eine Immobilien-Rezession, aber nicht für den gesamten Markt."

Charlie Munger Vize-Vorsitzende von Berkshire Hathaway des legendären Warren Buffet warnte dennoch, dass sich in den USA etwas zusammenbraue. Bei einigen Banken gebe es viele faule Kredite. „Ein Menge Immobilien sehen nicht mehr so gut aus", sagte Munger. „Viele Büro-Immobilien, viele Einkaufszentren und viele andere Immobilien seien in Schwierigkeiten.“

Das Flatiron Building in Manhattan wurde für 161 Millionen US-Dollar verkauft.  - Copyright: Getty Images
Das Flatiron Building in Manhattan wurde für 161 Millionen US-Dollar verkauft. - Copyright: Getty Images

Einen spektakulären Preisverfall erlebte gerade eines der berühmtesten Bürogebäude der Welt, das dreieckige „Flatiron“-Building, nach dem in New York City ein ganzer Stadtteil benannt ist. Aufgrund eines Streits der Besitzer musste das 1902 erbaute Büro-Haus auf eine gerichtliche Anordnung hin verkauft werden. Bei einer ersten Auktion erhielt ein Bieter für 190 Millionen US-Dollar den Zuschlag. Weil er aber die erste Rate schuldig blieb, verfiel sein Kaufrecht. Bei der Widerholung kam das berühmte Büro-Haus in Manhattan nun für 161 Millionen Dollar unter den Hammer.