Eine Immobilie mieten oder kaufen – das lohnt sich aktuell mehr laut Analyse

Wer in Berlin oder München eine Wohnung sucht, braucht einen langen Atem. Die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist seit geraumer Zeit angespannt. Wohnungsmangel und steigende Zinsen verschärfen das Problem. Die schwierige Situation führt unter anderem zu kreativen Strategien bei der Wohnungssuche.

Die Nachfrage übersteigt bei weitem das Angebot

Wie ImmoScout24 im April meldete, sei die Nachfrage nach Bestandsmietwohnungen seit Ende 2019 bundesweit um 30 Prozent gestiegen. Ein Plan der Ampelregierung war es, den Wohnungsbau anzukurbeln, um die Lage zu entspannen. Der Rückgang der Baugenehmigungen im Jahr 2022 zeigt jedoch, dass das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr in weite Ferne gerückt ist.

Diese Entwicklung betrifft längst alle sozialen Schichten – so berichtete Business Insider vor zwei Jahren, dass selbst Bundestagsabgeordnete mit einem Einkommen von 10.000 Euro auf dem Berliner Wohnungsmarkt kaum noch fündig werden. Angesichts dieser Problematik stellt sich die Frage, ob es sich nicht lohnt, eine Eigentumswohnung zu kaufen.

Kaufen oder mieten?

Diese Entscheidung wird von vielen Faktoren beeinflusst. Zum einen sind die Zinsen für Immobilienkredite heute deutlich höher als noch vor einigen Jahren. Laut Stiftung Warentest ist der durchschnittliche Zinssatz für einen Immobilienkredit (80 Prozent des Kaufpreises, zehn Jahre Zinsbindung) seit 2021 von 0,89 Prozent auf 3,81 Prozent gestiegen.

Zum anderen steigen auch die Mieten. So sind laut dem Portal Immowelt die Mieten in fast allen deutschen Großstädten seit 2018 um mindestens zehn Prozent gestiegen. Diese Entwicklungen sprechen eher für den Kauf, auch weil hier die Nachfrage deutlich geringer ist. Allein in den Metropolen sei die Nachfrage nach Mietwohnungen zehnmal höher als nach Wohneigentum, schreibt ImmoScout24. Das Portal hat nun eine Analyse durchgeführt, in der die beiden Optionen verglichen werden.

Wie viel mehr Wohnfläche bekommt man, wenn man kauft?

Für die Analyse hat ImmoScout24 die Wohnflächen von Kauf- und Mietwohnungen untersucht. Dabei hat das Portal Kaufobjekte für 400.000 Euro mit Mietobjekten für 1550 Euro Kaltmiete verglichen. Zur Finanzierung des Kaufs wurde ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent angenommen. Das Darlehen wurde mit einer Zinsbindung von zehn Jahren, einem Zinssatz von 3,45 Prozent und einer Tilgung von 2,0 Prozent angesetzt. Die Analyse setzt somit die monatliche Kreditrate mit der Kaltmiete der Mietwohnung gleich.

Nach diesen Kriterien wurden dann alle Neuinserate des ersten Quartals 2023 untersucht. Je nach Region, in der sich die Objekte befinden, ergeben sich sehr unterschiedliche Wohnmöglichkeiten. Die folgende Tabelle zeigt die Ergebnisse:

Die Zahlen zeigen, dass sich die Größe von Miet- und Eigentumswohnungen in den urbanisierten Gebieten nicht wesentlich unterscheidet. Im Umland und im ländlichen Raum erhalten Käufer jedoch deutlich mehr Wohnfläche, im ländlichen Raum sogar 36 Prozent mehr. Wer ein Einfamilienhaus sucht, bekommt in allen Regionen die meisten Quadratmeter.

Allerdings ist zu berücksichtigen, dass sich das Angebot stark unterscheidet. Wie ImmoScout schreibt, seien im Umland der Metropolen und auf dem Land deutlich mehr Einfamilienhäuser im Angebot, während es in den Metropolen genau umgekehrt sei.

Auch die zukünftigen Entwicklungen sollten in die Entscheidung einfließen

Die Geschäftsführerin von ImmoScout24, Gesa Crockford, erklärte, dass die Situation auf dem Mietmarkt angespannt bleiben werde. Wer über genügend Eigenkapital verfüge, habe daher bessere Chancen, eine Eigentumswohnung zu finden. Allerdings sei der Blick auf die monatliche Rate nur eine Momentaufnahme. Crockford: "Welche Lösung langfristig die bessere ist, hängt nicht nur von den aktuellen Mieten, Kaufpreisen, künftigen Investitionen und Zinsen ab, sondern auch von deren Entwicklung in den kommenden Jahren." In jedem Fall sei es aber ratsam, sich umfassend beraten zu lassen, um die beste Entscheidung zu treffen.